◎本刊编辑 孔波 译

    “住宅革命”听起来令人振奋。但是10年来英国的住房市场繁荣已经接近最高点，买房似乎是肯定投注的日子已经终结。即使英国银行于4月10日以25%的比率降息，也没有可能挽救房地产市场了。

    价格，已经慢慢地降到比它的衰退期更低，根据Halifax和该国最大的抵押贷款机构资料显示，房产价格在本年3月份迅速跌落了2.5%。而最大月度降幅是1992年9月。人们还清晰地记得这之前的大萧条，开始于1989年末，从那时起，房价在此后的近10年时间一直没有完全恢复。

    抵押贷款机构和工党政客就房价下降一事进行了交流，一致认为月度数据是波动的，其他机构指标显示与上述数值不尽相同。比如另一家大型抵押贷款机构——全国建筑商协会认为3月份价格仅下降了0.6 ％。他们认为真正重要的是每年的增长率，而不用去计较某一个月的增减幅度。根据放款数据，房价增长率已经放缓至1.1 ％，是自1996年以来的最低点。

    令人担忧的是，这两个估计可能已不合时宜。数据结果显示，英国的房价已经比最高峰下跌了约4 ％，这一数据是基于贷款人被批准的贷款数。然而，抵押贷款仅是总投资额的一部分——每年大约有25%的房产是付现金的——在价格商议同意后几周内就给付了。“在我们的市场中Halifax是落后的”，地产代理商Marc Goldberg说，“我们得到的价格比去年夏天最高峰下降了10%”。

    英国房价的下跌是在长期的繁荣之后开始的。根据全国的统计数据，一般房价从1997年第一季度到2007年增长了215%。大多数房主都获得了很大的利润，并有足够的净资产在严重的低迷时期保护他们自己和贷款方。根据经验，如果房价下跌20%，只有78000个家庭的抵押值超过自己的住宅，比对近1200万按揭贷款这只是一个很小的数值。

    另一方面，通货膨胀压力的上升可能意味着房价进一步下跌。近年来, 房产市场估值比过去的想象要高得多，家庭住房的平均收益比上世纪80年代末期的顶峰时期的收益还高。

    国际货币基金组织认为，英国的房价比其可以解释的原因，如可支配收入，利息等高出近30 ％。一个关键原因是，信用已被人为压低，因为近年来，投资者对他们的投资风险要求的回报太少了。这使借款的花费减少了许多，同时也使许多人无法借到钱了。

    一个叫Datamonitor的研究公司统计，在英国用有污点的信用做抵押的占7%；还有5-6%的人不用证明他们的收入来源；10%的人已经是房主，这些数据在10年前都小于1%。没有人知道在房地产市场转而下跌时，那些在房产方面的投资者能否迅速卖掉他们手中的房产。

    房地产借贷市场的混乱已经推高了借贷的成本，并迫使许多放款人退出市场。最有目共睹的是倒霉的Northern Rock，但它绝不是唯一的一个。2007年底前，几乎所有的英国的次级市场已停止签发新的贷款，因为在国际金融市场的影响下它们已不再能资助自己筹集的资金了。

    德意志银行的经济学家George Buckley说，自8月份，大量的不同种类的抵押贷款供给最危险的借款人从9500人狂泻至1300人左右。这个星期，西班牙的Santander银行集团的一部分Abbey National成为出借方的主流，他们停止给没有抵押金的买房者发放贷款。放款人对借款数相当于他们房价的90%的借款人提出了非常苛刻的条件。“当借款者没有能力偿还贷款人的定价时，我们就很被动了”，一位大型放款公司的高级行政人员说。

    像地震一样的巨大转变正发生在房地产抵押市场，这表明房价的低落可能既深远又长久。即使像Halifax 和Nationwide 也期望今年的房价能“适度地”下降，但这似乎是太乐观了。投资者打赌今年房地产价格将下降10%，明年下降4-5%，但真实的下降有可能会达到20%。

    其他具前瞻性的机构也提出了一些问题。英国科学研究所特许研究员通过计算得出，就房屋市场从已经完全售出和没有售出的情况判断，今年2月是自1996年以来最薄弱的一个月。地产代理商不得不更加勤奋地工作。在城市附近及伦敦西区拥有代理公司的Charles Peerless说，在这些地方，每一处房产在售出之前都被买者观看12次左右，而一年前只看4-5次就被卖出了。

    英国央行通过减息来帮助房地产市场的可能性不大。最新的态势表明，本周减息的提法也不可能被通过。更重要的是，在房地产市场，人们一旦开始期望更低的价格，那么再想回到从前就非常困难了。

(译自英国2008年4月10日《经济学人》)