◎朱富强

    一般来说，在房价非理性狂飙过程中，支持房价走高的有两种力量：一是居民的自住性需求，二是富人的投机需求。事实上，市场有效运作的一个基本条件是信息完善和对称，在信息不对称的情况下，那些拥有信息的群体就可能通过种种的虚假信息而误导人们的预期。显然，房产是一个信息极不完善和对称的市场，那些掌握信息的房地产大鳄以及中介们就会利用人们的恐慌心理人为地制造住房供不应求的紧张氛围以牟取超额利润。特别是，由于在住房的供给受到制约的情况下，有关住房紧张之类虚假信息更加容易误导人们的房价预期，从而人为地引起房价的不正常上涨，这是近年来房地产市场的基本现状。

    但是，当房价上涨预期破除之后，在房价下跌过程中阻碍房价下跌的“抗跌”力量却只有一个：居民的自住性需求；这就是房地产中的所谓“不对称原理”：富人的投机行为产生房价的峰值，而穷人的购买力产生房价的“抗跌值”。显然，居民的自主性需求主要与其未来可支配收入变化有关，在一个收入不断拉大的社会里，理论上房价是应该很低的，或者说，当前国内的房价应该会迅速下降；但是，为何已经经历半年多的休整期，迄今国内房价还没有形成快速下降的局面呢？

    一方面，就住房的真实需求而言。任何商品的价格上涨都跟供求有关，而房地产中土地的有限性制约了住房的供给，因而房价上涨的直接原因在于其巨大需求，这是住房市场面临的真实需求。而这里就有两个基本问题：一是为何有如此大的住房需求，这就涉及到资金的来源问题。巨额的房市资金一般来自不断高涨的储蓄，那么，在一个平均收入如此低的社会中为什么会有如此巨大的储蓄呢？这又与不断拉大的收入差距有关。试想，如果中国人的购房能力都集中在1/10或1/20的富人手中，那么房价会是怎样？二是住房需求为何集中在这段时期，这就涉及到前期住房制度改革中的缺陷问题。

    20世纪末21世纪初的住房市场化改革极大地抬高了各阶层对住房的需求：一方面，那些获得极其低廉之福利分房的往往是既得利益者，他们有财有势，在房价上涨过程中不但有能力并且积极购买更多住房；另一方面，那些没有享受到福利分房好处的往往是无财无势的弱势群体，他们由于实物住房的取消而面临着住无定所的不稳定状态，因而产生了在短期内被动购房需求。

    另一方面，就住房的需求结构而言，当前的房价剧涨并不是全面性的，而主要集中在大中城市。在一些城市房价成倍地上涨同时，全国房价2004、2005和2006年上涨只是9.7%、7.6%和5.6%，这就是住房需求的结构性问题。为什么会出现这样的反差呢？这是因为房屋本身存在明显的外部性，人们不仅关心自己家庭的外观，也会关心整个街区的观瞻，关心整个地区的地理人文，因此，即使某小区内的环境再怎样优美、设施再怎样完善，但如果整个地域的环境和设施很差，人们对它的需求也会下降。譬如，当前广州很多乡镇都开发了一些较为成熟的楼盘或小区，但还是提高不了人们对它的购买欲望。

    当前住房需求的结构性问题根源就在于：中国小城市或农郊地区的住居环境、交通设施与大中城市相差太远了。而如此差的根本原因在于那些地方太穷太落后，这又是收入分配两极化造成的恶果。正因如此，在城市土地资源如此稀缺的情况下，只要收入分配问题得不到解决，城乡之间就会呈现出反差极大的二元结构，城市住房也就必然会不断上涨，从而也就永远不可能实现所有的穷人都“有其房”。

    可见，房价的居高不下，与收入差距的拉大存在密切关系，关于这一点，我们也可以从其他国家的经历中窥见一斑。例如，日本在1980年以前的基尼系数稳定在0.26左右，但在1983年以后收入分配开始恶化，到1991年日本的基尼系数达到了0.38，而房地产价格也处于历史峰值；同样，香港一直是世界上基尼系数最高的经济体之一，其基尼系数似乎很少低过0.5，其地产达到峰值的1997年基尼系数竟达0.53。当然，如果收入差距持续存在，那么，房价就缺乏社会大众的真实购买基础，从而必然会：或者房价普遍下跌，或者呈现明显的二元结构。譬如，随着经济“泡沫破灭”，日本的房价从峰值开始崩溃而下，下跌幅度达到40%；同样，香港的房价在金融危机后3年内整体性跌了70%；美国的房价在次贷危机以来已经从峰值下跌了25%左右。当然，在中国这种地域广大而收入很不平均的社会，大城市的房价会受到富裕阶层强大购买力的支撑，从而在短期内很难降下来，像北京、上海、广州以及其他省会城市房价还会持续高涨。

    作者简介：朱富强，经济学博士、中山大学岭南学院副教授、硕士生导师